親から家を相続した。あるいは、これから相続しそうな状況にある。
自分はもちろん、親族の誰も住む予定はない。では、どうするか。
「売ろうかとも思うが、親が建てた家を手放すのは気が引ける」
「貸したいが、リフォーム費用の余裕がない」
「ひとりでは対応が難しく、なかなか手をつけられずに年月が経ってしまった」
これは実際にカリアゲに寄せられた声だ。空き家を前に、多くのオーナーが数年単位で決断を先送りにしている。
ここでは、空き家の活用方法として代表的な3つの選択肢を整理し、比較してみる。それぞれにメリットと注意点があり、物件の状況や自分の状況によって向き不向きが異なる。
◎空き家は放置するだけでコストがかかる
3つの選択肢を比較する前に、前提として知っておきたいのが、空き家を「とりあえず様子を見る」という選択にも、見えないコストがかかるということだ。
固定資産税は毎年発生する。さらに、管理が行き届かない空き家は、自治体から「特定空家等」 または「管理不全空家等」として指導を受けることがある。 それでも改善されず「勧告」を受けると、住宅用地としての 固定資産税の軽減措置（小規模住宅用地で最大6分の1）が 解除され、税負担が大幅に増えることがある。
建物は、人が住まなくなると傷みが加速する。雨漏り、シロアリ、外壁の劣化。放置する時間が長くなるほど、将来の修繕コストは膨らみやすい。カリアゲにも実際に「腐食した床やウッドデッキが危険な状態になっていた」物件の相談が来ている。
判断を先送りにすることは、選択肢を狭めることにつながる。
◎空き家活用の選択肢1｜売る
売却は、空き家の管理から完全に解放される最も簡単な選択肢だ。まとまった資金が手に入り、以後の固定資産税や維持費も不要になる。
ただし、築古・状態の悪い物件は思うような価格がつかないことも多い。土地の価値が低いエリアの場合、解体費用を負担しても買い手がつかないこともある。再建築不可物件や土砂崩れレッドゾーンに該当する物件は、売却自体が難しいことも念頭に置いておく必要がある。
また、「売るまでの決断はできない」という声も少なくない。親が建てた家、育った家を手放すことへの心理的なハードルを感じる方には、売却以外の選択肢を検討する価値がある。
◎空き家活用の選択肢2｜自分でリフォームして貸す
毎月の家賃収入が入り、物件を手元に残しながら資産として活用できる。将来的に自分や家族が使う可能性があるなら、この選択肢が合う場合もある。
一方で、築30年以上の物件を賃貸に出せる状態にするには、数百万円規模のリフォーム費用がかかることが多い。入居者の募集、家賃の回収、クレーム対応、退去時の原状回復など、管理の手間も継続的に発生する。「家のダメージがどのくらいなのかを自分で判断することができない」「ひとりでは対応が難しく、手をつけられずに年月が経ってしまった」という声が示すように、遠方に住んでいると特に対応が難しくなる。
リフォームに投じた費用を賃料で回収するまでには、相当な年数がかかることも覚えておきたい。
◎空き家活用の選択肢3｜カリアゲに任せる
カリアゲとは、空き家・空室をルーヴィスが借り受け、改修費用をルーヴィスが全額負担して、6〜8年間転貸（サブリース）運用するサービスだ。
改修費用の持ち出しはなく、入居者募集から家賃回収、退去時の原状回復まで賃貸管理業務をすべてルーヴィスが担う。遠方に住んでいても、手間をかけずに空き家を活用できる。
契約期間（6〜10年）が終わると、リノベーションが施された状態で物件はオーナーの手元に戻る。その後は売却・自己利用・賃貸継続と、選択肢が広がる。
注意したいのは、すべての物件がカリアゲの対象になるわけではない点。改修費用と想定賃料のバランスが合わない物件、賃貸需要が読みづらいエリア、建物の状態が著しく悪い物件はお断りする場合がある。また、契約期間中の保証賃料は想定賃料の10%という設計になっており、自分でリフォームして貸す場合と比べると月々の収入は少なくなる。費用がかからない分、収益も抑えられるという関係にある。
◎ 3つの選択肢を比較
どの選択肢が合うかは、物件の立地・状態・オーナー自身の状況によって変わる。
売ることに抵抗がなく、管理の手間から解放されたいなら売却。リフォームの資金があり、物件の近くに住んでいて管理できるなら自分で貸す。リフォームの資金が出せない、遠方に住んでいる、物件を手元に残したいという場合にはカリアゲが合う可能性が高い。
「リノベーションか建替えか売却かで数年、悩んでいました」という声があるように、選択肢が多いからこそ決断が難しいこともある。どの方向が合うかを一度専門家と話してみることで、整理がつく場合も多い。
カリアゲでは、物件の状況を無料でヒアリングし、カリアゲが適しているかどうかを含めてご相談に対応している。カリアゲが難しいケースの場合も、他の選択肢についてお伝えすることは可能だ。まずは気軽に問い合わせてみてほしい。
