「どんな物件でもカリアゲできますか？」よくある誤解と、お断りするケース

カリアゲへの問い合わせをいただく中で、よく聞かれる質問がある。「どんな物件でもカリアゲできますか？」というものだ。

結論から言うと、すべての物件がカリアゲの対象になるわけではない。ここでは、よくある誤解と、お断りするケースについて正直にお伝えしたい。

一般的なサブリースは、すでに貸せる状態の物件を借り上げて転貸するサービスだ。カリアゲはそこが違う。

カリアゲは、空き家・遊休建物をルーヴィスが改修費用を全額負担してリノベーションし、建物の価値を上げた上で賃貸運用する。「負担なしで賃貸に出せる」という点だけが伝わりがちだが、改修によって建物の価値そのものが上がるという部分が、通常のサブリースとの大きな違いだ。

契約期間（6〜10年）が終わって手元に戻ってくる物件は、リノベーション済みの状態になっている。実際に、カリアゲ終了後に内見したオーナーから「こんなに綺麗になったんだ」と2度訪れても感動されたというエピソードもある。その後の選択肢が広がる点も、ただの転貸とは異なる。

「もっと収益が出ると思っていた」という声が多いとのこと。契約期間中のオーナーへの保証賃料は想定賃料の10%という設計になっている。費用がかからない分、収益も抑えられるという仕組みだ。

事前にこの点をしっかり理解した上で契約するオーナーは納得感が高いが、「費用がかからない＝収益も入る」と誤解したまま進むとギャップが生じやすい。

カリアゲの価値は、月々の収益よりも、数百万〜1,000万円規模の改修費用を負担せずに建物が再生されること、そして管理の手間がなくなることにある。収支モデルの詳細は別記事で公開しているので、ぜひ参照してほしい。

「固定資産税や物件の価値が上がることで、税金も上がる？」という誤解も多い。結論としては、税金は上がらない。ルーヴィスが設備に関して償却資産税を負担するため、オーナーへの税負担の増加はない。

築年数が古いこと自体は、カリアゲの対象外になる理由にはならない。実際に築70年以上の物件を再生した事例もある。

ただし、建物の状態が著しく悪い場合は話が変わってくる。最低限の安全性や法令への対応に大きな費用がかかる物件は、カリアゲとして成立しにくい。改修費用と、その後の賃料収入のバランスが合わないからだ。

「古いから諦めていた」という方でも相談の余地がある場合は多いが、すべてに対応できるわけではない。まずは現地確認を経て判断することになる。

以下のような物件はカリアゲが難しいケースが多い。

駅から遠すぎる物件

賃貸需要の観点から、駅徒歩20分を超えるエリアはお断りするケースが多い。いくらリノベーションしても、入居者が集まらなければ投資回収が成立しないからだ。

工事費がかかりすぎる状態の物件

築年数よりも「状態」で判断している。築50年でも状態が良ければカリアゲできる場合があるが、構造的な問題や大規模な修繕が必要な物件は難しい。改修費用の目安は戸建ての場合で700万〜1,400万円程度。この費用をかけても採算が合わない状態の物件はお断りする。

きれいすぎる物件

逆に、状態が良すぎてリノベーションの余地がない物件は、「カリアゲなくてもそのまま貸せるのでは」という判断になることがある。カリアゲは、そのままでは貸しにくい物件に価値を加えることが本質だからだ。

地方・賃貸需要が読みづらいエリアの物件

ルーヴィスの施工エリア外（横浜を拠点に1日で往復できない距離）の物件は対象外になる。また、賃貸市場が成立していないエリアも難しい。

対象になるかどうかは、物件の状況を実際に確認してみないと分からないことも多い。「難しいかもしれない」と思っている方でも、相談してみると意外に進められるケースがある。

一点、事前にお願いしたいことがある。相続で取得した物件の場合、相続問題が家族間でクリアになっていること、そして登記が完了していることを確認してからご相談いただくとスムーズだ。相続人間で話がついていない状態や、未登記の状態での契約は原則として難しい。

カリアゲでは、まず物件の状況を無料でヒアリングし、カリアゲが可能かどうかを含めた提案をお伝えしている。気軽に問い合わせてほしい。